Золотая недвижимость

Как изменятся цены на жильё в Сумах и в Украине в ближайшее время и от чего это зависит

Объёмы строительства жилья наращивают, появляется всё больше местных и иногородних фирм-строителей, но спрос на недвижимость по-прежнему больше предложения. Этот спрос, по мнению специалистов, отчасти удерживают искусственно, ведь высокие цены выгодны и производителям жилья, и посредникам, и владельцам крупного капитала. Невыгодны они только рядовым гражданам.

Кусающиеся цены

Есть несколько причин роста цен на жилье: улучшение благосостояния народа, спекуляции посредников, слабый рынок строительства жилья. Влияние на цены имеет политика банков. Чем ниже проценты по кредитам — тем больше желающих кредитоваться, покупать квартиры. Все эти причины порождают постоянный спрос. А вот продавать квартиры людей заставляет, например, повышение цен на коммунальные услуги. Если семья может довольствоваться меньшей площадью, то скорее переедет в квартиру, за которую можно будет меньше платить.

По мнению директора одного из сумских агентств недвижимости Вячеслава ПУКАСЯ, квартирный ажиотаж сейчас, в том числе в нашем городе, создают те 20% желающих продать жильё, которые откладывают момент сделки в надежде, что цена ещё вырастет. «Когда человек продаёт квартиру быстро, то он называет реальную цену, и она может быть на $3–5 тыс. ниже среднестатистической», — считает Вячеслав Пукась.

Сегодня в Сумах на вторичном рынке жилья (перепродажа) однокомнатную квартиру на окраине можно купить в среднем за $15 тыс., а четырёх-, пятикомнатную в престижном районе — за $80 тыс. Сумчане традиционно привыкли не доверять риэлторам и квартирным агентствам, считая их посредничество лишним. В газетных объявлениях о продаже или покупке недвижимости иногда указывают «не агентство». И всё же есть фирмы с опытом успешной работы на протяжении более 10 лет.

По мнению председателя сумского регионального отделения ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александра КАТАСОВА, в среднем, каждое сумское агентство в зависимости от спроса проводит 10–12 оформлений в месяц. В Сумах около 40 крупных риэлторов. Вместе с частной куплей-продажей выходит около 1200 сделок в месяц.

Вячеслав Пукась утверждает, что квартирным агентствам не выгодно постоянное повышение цены: «Риэлторам выгодно, чтобы было как можно больше сделок. Если цена будет слишком высокой для потребителя, квартиры перестанут покупать», — считает он.

Новострои

Часто квартиры в новостройках раскупают ещё на стадии возведения первого этажа. Сумские строительные фирмы обеспечены заказами на два года вперёд. Цена достигает $800–1200 тыс. за кв. м. Если речь идёт об элитном жилье, то особого ажиотажа нет, но квартиры продадутся. Новое жильё качественно отличается от старого: улучшенная планировка, пластиковые окна, счётчики, а иногда даже автономные системы отопления. Строительство домов с «благами» диктуют не только время и требования покупателей, но и официальные государственные стандарты. Хотя покупатели элитной квартиры готовы к тому, чтобы приблизительно столько же, сколько стоили квадратные метры, вложить в её обустройство.

По словам председателя земельной комиссии Сумского городского совета Владимира ШИЛОВА, в последние два года наблюдается спад активности строителей: «К сожалению, строят одни и те же, а нужно приглашать иногородние фирмы, разрабатывать рынок. В Сумах можно вводить в эксплуатацию по 100 тыс. кв. м жилья в год, если создать фирмам условия. И мы этим занимаемся. Ведь чем больше будет строиться домов, тем ниже будет цена одного квадратного метра для сумчан. Что будет через год, через два — не знаю. Прогнозы — вещь неблагодарная. Надеюсь, будут всё-таки больше строить».

Самые крупные строительные компании в Сумах — ОАО «Сумстрой», ПКФ «Бытсервис», ООО «Нотехс», ОАО «Укрросметалл». Остальные либо только наращивают обороты, либо затевают строительство как бизнес, выгодный сегодня, и не собираются заниматься им в перспективе. Долгожители нашего строительного рынка обладают собственной производственной базой, у них налажены связи, поэтому стоимость одного кв. м в их новостройках зачастую ниже, чем у других.

С другой стороны, городская власть пытается оживить конкуренцию. По словам первого заместителя мэра Сум и председателя конкурсной комиссии на право строительства объектов Сергея БОЙКО, на конкурсах иногда умышленно отдают предпочтение иногородним фирмам или сумским новичкам.

В Киеве и других больших городах считается, что выгоднее вкладывать деньги в новостройки, чем в жильё вторичного рынка, ведь у «хрущевок» скоро истечёт срок эксплуатации. Но для Сум это вряд ли актуально. За неимением другого жилья «хрущевки» будут устраивать нас ещё долго.

Шанс от государства

Кроме покупки квартиры есть ещё возможность её получения от государства, если вы относитесь к определённой льготной категории: офицеры запаса, участники боевых действий, семьи погибших при исполнении служебных обязанностей, участники ликвидации аварии на ЧАЭС первой категории.

В городской квартирной очереди стоят около 15 тыс. льготников. Часть из них имеет первоочередное право на квартиру, часть — внеочередное.

В 2005 г. очередь продвинулась всего на три человека, благодаря целевой субсидии Министерства чрезвычайных ситуаций на покупку квартир на вторичном рынке. В 2006 г. шесть квартир достались офицерам запаса, три квартиры — участникам боевых действий и одна — члену семьи погибшего. Из-за таких «бешеных» темпов получения жилья в очереди остаются сумчане, подавшие документы ещё в 60-х годах.

Постановлением Кабмина установлена цена на покупку квартир льготным категориям населения — 2930 грн. за кв. м. Рыночная стоимость минимум на 100–200 грн. выше, так что освоить деньги управлению учёта, распределения и приватизации жилья Сумского горсовета непросто.

Квартирные тенденции

Миграционные процессы, характерные для 90-х годов, когда возвращались на родину из республик бывшего СССР, уже завершились. Редко сейчас встречается междугородный обмен, что ещё 10 лет назад было возможным. Сейчас миграция происходит в пределах города. Из-за высокой цены люди боятся продавать, зато соглашаются на обмен. Совет от Александра Катасова: весной — покупай квартиру, осенью — продавай, и выиграешь в цене.

Один из факторов формирования цены на недвижимость — активность тех, кто занимается квартирным бизнесом. Есть много честных и не очень схем того, как купить подешевле и продать подороже. В частности, можно покупать квартиры без ремонта, вкладывать в них 3–4 тыс. грн. и после этого продавать их на 10 тыс. дороже. «В Украине нет Закона о риэлторской деятельности, бизнес перекупщиков фактически ничем не регламентируется, и они активно подогревают рынок. Если нормативную базу усовершенствуют и немного их „придавят“, это скажется на ценообразовании», — считает Александр Катасов.

В последнее время активизировался рынок пригорода. К нам приходит зарубежная мода на жильё в домах в зелёной зоне, а не в квартирах в центре.

Игра на рынке недвижимости настолько прибыльна, сколько и опасна. После продолжительного взлёта цен часто следует обвал. Последний произошёл после денежной реформы в 1998 г. Тогда максимальная цена квартир в Сумах составляла $10 тыс. и их никто не хотел брать.

По словам Александра Катасова, в 2001 г., когда цены опять поползли вверх, на заседании ассоциации в Киеве было решено не заниматься прогнозами. «Есть столько факторов, влияющих на рынок, что прогнозы просто превращаются в гадание. Кроме того, заявления экспертов о скором подорожании или падении цен на жильё могут повлиять на настроения людей, вызвать панику», — утверждает Александр Катасов.
Что касается квартир в столице, то во времена спада цен на жильё в 1998 г. 2-комнатную квартиру в неплохом районе можно было приобрести за $ 9–11 тыс. Также можно вспомнить весомый спад цен после аварии на ЧАЭС в 1986 г. В остальном тенденции схожи с провинцией, только речь идёт о совсем других деньгах. Недавно была выставлена на продажу квартира возле Нацбанка за $40 млн.

Комментарии

Начальник отдела организации бизнеса Сумского отделения одного из украинских банков Наталья МАРЧЕНКО:
«Кредиты можно брать на покупку квартир как на первичном, так и на вторичном рынке (перепродажа). Чтобы застраховать себя от застройщиков, которые спекулируют деньгами, банки заключают договора с компаниями по системе целевых облигаций. Это значит, что клиент получает не деньги на покупку квартиры, а облигацию от строителя.
Во сколько обойдутся клиенту услуги банка, зависит не только от процентной ставки, но и от банковских комиссий, которые могут быть ежемесячными. В среднем, в гривнах ставка составляет 14% годовых, у нас в банке — 18%, но только с одной комиссией — при заключении договора. Существует множество кредитных программ, программ лояльности, специальных вкладов для покупки квартиры. Иногда поощряется вторичное кредитование. За последний год количество клиентов на кредитование увеличилось, в среднем, втрое».

Председатель Сумского регионального отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александр КАТАСОВ:
«Рынок сильно перегрет. Подорожание скоро остановится, ведь доход сумчан несоизмерим с сегодняшними ценами. Мой личный совет тем, кто хочет уберечь свои деньги: лучше вкладывать их в покупку не квартир, а коммерческой недвижимости (под офисы, магазины). Если следить за тенденциями той же России, которая всё-таки на шаг вперёди нас, то там сейчас цены на квартиры остановились в росте. Боюсь, если у нас будут анонсировать обвал, перекупщики начнут сбрасывать квартиры, люди не будут покупать их, выжидая, что цены упадут ещё, — начнётся паника, невыгодная никому. Но остановка цен — это первый признак скорого их падения. Надеюсь, не обвального, а плавного. Рынок начнёт наполняться, урегулируется спрос и предложение».

Начальник управления учёта, распределения и приватизации жилья Сумского горсовета Тамара МИРОШНИЧЕНКО:
«Жилищный кодекс Украины существует ещё со времён Советского Союза. Там не учтено, что нет государственной нормы по отчислению определённого процента квартир от всех новостроек для выделения льготникам. В распоряжении городской власти начнут появляться квартиры только благодаря новому положению о земельном конкурсе. Таких конкурсов пока прошло всего два, но это уже шаг вперёд».