Без жилья

Сотни молодых семей в Сумах не имеют возможности приобрести собственное жилье

Времена, когда жилье можно было получить БЕСПЛАТНО, закончились вместе с эрой Советского Союза. Это советским гражданам Ст. 44 Конституции СССР гарантировала право на жилище. Нужно было стать на очередь и, отстояв в ней энное количество лет, получить вожделенные ключи от квартиры.

Правда, счастье ожидания могло растянуться на десятилетия. Да и брали на учет только «нуждающихся в улучшении жилищных условий». В эту категорию попадали те, чья жилплощадь составляла менее 6 квадратных метра на человека. Лишние 20 сантиметров лишали надежды на получение собственного жилья. Потому зачастую на сорока метрах «хрущевки» было прописано до десятка человек.

«В середине 80-х я попыталась стать на жилищный учет, но оказалось, что у нас есть „лишние“ метры и потому отдельная жилплощадь мне не положена, — вспоминает Татьяна Т. — Пришлось стать на кооперативный учет и ждать. В списке я значилась под номером 2305. В то время трехкомнатная кооперативная квартира стоила 12000 рублей, и я бы могла купить ее целиком, а не внести только десятую часть. Но для того, чтобы купить, нужно было дождаться своей очереди…». Татьяне, как и многим другим советским гражданам не повезло: грянула перестройка, затем — независимость, и бесплатная раздача квартир закончилась.

Получить нельзя, купить

Сейчас бесплатно квартиру получить нельзя (разве что в исключительном случае, за особые заслуги), зато можно купить. Если, конечно, есть деньги. В этом и заключается основная проблема. За последние десять лет жилье выросло в цене в десятки раз. Если в 1998 году двухкомнатную квартиру в Сумах можно было купить за $5 тыс., то сейчас аналогичная будет стоить как минимум $50 тыс. Немногие могут позволить себе сразу выложить столь кругленькую сумму наличными. На помощь приходят банки. До недавнего времени ипотечный кредит можно было оформить без особых проблем. Главное — предоставить полный пакет необходимых документов.

Загвоздка могла быть только в справке о доходах. Не секрет, что многие получают официально минимальную зарплату, а остальное — «в конверте». И потому достаточно сложно бывает доказать собственную платежеспособность. Однако многие банки и здесь шли на уступки, учитывая неофициальные доходы и требуя предоставить поручителя по кредиту. За четыре года ставки по ипотечным кредитам в долларах США снизились с 15,5% до 12%. Прогнозировалось и дальнейшее снижение ставок по кредитам. Так было до апреля 2008 года, пока не произошло резкое падение курса доллара. Банки отреагировали мгновенным повышением ставок по кредитам на 1–3%.

Лидеры украинского ипотечного рынка, УкрСиббанк, Райффайзен Банк Аваль и Укрсоцбанк, приостановили выдачу кредитов в гривне на покупку жилья. На начало этого года на их долю приходилось 45,6% от всех выданных ипотечных кредитов.
Тем не менее, взять гривневый кредит на покупку жилья можно. Правда, банки, которые готовы его предоставить, установили заоблачные проценты: в ПриватБанке ипотечные кредиты в гривне под 22,9% годовых, в Уникредит Банке — под 25%, в банке ’Финансы и Кредит’ — 19,2%, ОТП Банке — 18,2% годовых. «Мы с мужем хотели купить квартиру в кредит, чтобы наконец-то жить отдельно от родителей, — рассказывает 30-летняя сумчанка Елена ШЕЛУДЧЕНКО. — Но оказалось, что это для нас практически невозможно. Даже с первоначальным взносом в 30% от стоимости квартиры по кредиту сроком на 30 лет нам бы пришлось отдавать обе свои зарплаты. А как же жить?!».

Молодежная альтернатива

Неплохой альтернативой для молодых людей могла бы стать программа молодежного жилищного кредитования. Могла бы, если бы на ее реализацию выделялось больше средств из бюджетов всех уровней. По словам начальника управления молодежи и спорта облгосадминистрации Виктора БОБЫРЕНКО, в этом году из госбюджета на молодежное строительство выделено около 10 млн. грн. В течение восьми лет не меняется сумма, выделяемая на МЖК из городского бюджета — 1 млн. грн. Еще 1,5 млн. грн — из облбюджета. Если учесть, что трехкомнатная квартира сейчас стоит примерно 400 тыс. грн., несложно подсчитать, что в год реально сдавать лишь 30 квартир. А желающих обзавестись собственным жильем, стоящих в очереди, более тысячи. Как скоро их мечты сбудутся? «8 ноября 2007 года президент издал Указ о строительстве дешевого жилья для молодежи. Согласно этому указу в бюджете на 2009 год будет предусмотрено уже 3 млрд. грн. на молодежное строительство. На каждую гривню, выделенную в местном бюджете придется по 3 гривни из госбюджета.

Так что местные власти должны быть заинтересованы в том, чтобы получить как можно больше», — добавил Виктор Бобыренко. Возможно, тогда строительство жилья для молодежи пойдет активнее.
Сейчас в городе строятся два дома по программе МЖК. Один из них будет сдан в конце текущего года, второй — в четвертом квартале 2009 года. В данный момент 120 семей уже получили кредиты и ждут ввода домов в эксплуатацию.

По словам директора Сумского регионального управления государственного фонда содействия молодежному строительству Владимира БРАТУШКИ, под молодежное строительство в Сумах выделено всего лишь 5 га земли в 12-м микрорайоне. На этой территории можно возвести несколько высоток, в которые заселятся около 2 000 семей. А дальше? Земли-то под молодежную застройку больше пока не выделяют. Так что вопрос о том, каким образом молодые семьи могут обзавестись собственной жилплощадью, остается открытым.

Квартирные страсти

Владимир БРАТУШКА,
директор Сумского регионального управления государственного фонда содействия молодежному строительству:
Депутат горсовета Сергей Братушка разработал программу областного уровня, аналогичную МЖК, но рассчитанную на педагогов и научно-педагогических работников. По этой программе кредиты на жилье сроком до 20 лет под 3% годовых будут предоставляться педработникам до достижения пенсионного возраста. При этом все претенденты получают равные условия, не используется рейтинговая система отбора кандидатов. Надеемся, что на ближайшей сессии облсовета 29 июня программа будет утверждена и под нее будет получено определенное финансирование. Аналогичную программу хотим сделать и для медработников.

Елена ШУЛЬГА,
руководитель отдела продаж жилой недвижимости агентства «Сумская недвижимость»:
По стоимости жилья в Украине Сумы находятся на предпоследнем месте. В той же Полтаве и Черкассах жилье дороже процентов на 20. Т.е. в нашем регионе очень выгодно вкладывать деньги в недвижимость, поскольку, во-первых, цена пока более низкая в сравнении с другими городами. Во-вторых, недвижимость стабильно растет в цене на 30–35% в год. В один месяц прирост может составить 0,5–2%, а в другой — 5%. Цена на квартиру сейчас зависит не от района, а от категории дома. Раньше имело значение местоположение квартиры, развитость инфраструктуры: удобна ли транспортная развязка, есть ли поблизости школа и детсад, магазины. Теперь в центре города практически нет продуктовых магазинов, их место заняли залы игровых автоматов, банки и аптеки, не хватает детсадов. Школу же выбирают не по месту жительства, а по уровню престижности.
Сейчас рынок недвижимости замер в ожидании. Покупатели только ищут, присматриваются. Продавцы выжидают, что будет с курсом доллара. Некоторые лихорадочно пересчитывают стоимость квартиры в гривне. К сентябрю недвижимость можно ожидать очередного повышения цены.

Виктор БОБЫРЕНКО,
начальник управления молодежи и спорта облгосадминистрации:
Сумской показатель рождаемости — 1,4 (т.е. 14 детей на 10 женщин). Всеукраинский показатель чуть выше — 1,5. К 2030 г. нас ожидает демографическая катастрофа, если украинские женщины не будут рожать хотя бы по двое детей.
Раньше в двухкомнатной квартире могли сосуществовать три семьи, а сейчас женщины предпочитают жить отдельно от родителей. Так что, как говорится в рекламе, хочешь внуков, купи детям квартиру. Я считаю, что государство должно строить дешевые дома, выдавать кредиты под небольшой процент, но ни в коем случае не кредитовать покупку однокомнатных квартир. Если человек покупает однокомнатную квартиру, значит, настроен иметь только одного ребенка. Сейчас новые квартиры строятся большой площадью. Двушка — больше 70 квадратов. Зачем, если можно построить той же площадью трехкомнатную? Строить нужно не элитку, а стандартное жилье, доступное по цене. Кроме того, нужно вернуть людей в районы. Нужно разделить Украину на две зоны: республиканские и города областного подчинения и остальные. В крупных городах давать кредиты только на первичном рынке, а в райцентрах и селах — только на вторичном. Молодые специалисты будут возвращаться в районы, потому что с ходу смогут получить кредит на покупку квартиры. Кстати, в районах жилье стоит в несколько раз меньше, чем в Сумах.

Классовое неравенство

Теперь жилье в Украине разделено на пять классов
Официально жилье в Украине до сих пор классифицируется по ГОСТ 1989 г., согласно которому жилая недвижимость разделяется на общежития и квартирные дома. Естественно, такое разделение давно утратило актуальность, потому Украинской Строительной ассоциацией была разработана новая классификация жилья. Для определения класса разработчики использовали более 100 параметров, которые, в свою очередь, были разделены на 7 критериев: месторасположение, строительные и технические характеристики здания, обустройство здания и придомовой территории, инфраструктура, материалы и оборудование, техническая инфраструктура, организация управления и эксплуатации. Исходя из заявленных параметров, жилье делится на пять классов: социальное, эконом, бизнес, премиум и де-люкс.

Люкс с видом… на завод
Во всем мире класс жилой недвижимости определяют по нескольким основным критериям. Во-первых, месторасположение объекта. Значение имеет не только, в центре или на окраине расположен объект, но и имеет ли он удобную транспортную развязку, есть ли поблизости парк или сквер и нет ли рядом с ним стоящего вплотную другого дома. Да и вид из окна тоже немаловажен. Большую роль играют и такие характеристики, как тип дома, время постройки, архитектурное решение, количество квартир в доме, их площадь, высота потолков, возможность свободной планировки, наличие охраны и паркинга. Учитывается также инфраструктура и инженерные особенности здания (водоснабжение, отопление, лифты и т. д.). При этом ни один из перечисленных критериев нельзя считать первостепенным. Поэтому дом, расположенный на окраине города, даже имеющий новую планировку, не может претендовать на самый высокий класс. Весьма сомнительна и «элитарность» дома, расположенного в центральной части города, но упирающегося окнами в стены соседней «хрущевки» или завода. В лучшем случае такое жилье можно отнести к бизнес-классу.

Игра в классики
Краткая характеристика классов жилья поможет более четко представить сумской рынок жилья. Наиболее сходны по своим параметрам классы бизнес, премиум и де-люкс.
Де-люкс
К жилью этого класса предъявляются самые высокие требования. Оно может возводиться исключительно в центральной части города с уже имеющимся элитным (!) окружением, хорошо развитой инфраструктурой, удобной транспортной развязкой. Рядом — никаких заводов, общаг и «хрущевок». Дома этого класса строятся по индивидуальным проектам с возможностью свободной планировки, наличием большой кухни, которую по желанию совмещают с гостиной, дополнительными санузлами, террасой, лоджией или зимним садом. В элитном доме не может быть более 30 квартир, на площадке — 1–4 квартиры. Жилая площадь должна составлять более 40 квадратных метров на человека, потолки — не менее трех метров. Кроме того, квартира должна быть оснащена автономной системой отопления, спутниковым телевидением. Как правило, для строительства домов этого класса используется монолитно-каркасная технология и кирпичная кладка. В этом классе не могут быть однокомнатные квартиры, как минимум — двухкомнатные.
Это дома на Новоместенской, 10, ул. Кирова, 127/2, Шишкаревской, 2 и Федько, 7.

Премиум
По уровню чуть ниже люкса. Основные требования те же, но число квартир в доме может доходить до сотни, на этаже — до четырех. Минимальная жилая площадь на одного человека — 21–40 «квадратов». Дом класса премиум должен иметь автоматический мусоропровод, автопаркинг, предусматривающий 2 и более машино-места на квартиру.
Бизнес-класс
Большинство новостроек в нашем городе можно отнести именно к этой категории. Дома этого класса могут быть расположены в центре и в прилегающих к центру районах, с необходимыми объектами социально-бытового назначения. Основной стеновой материал, применяемый в новостройках данного класса, — силикатный кирпич. В доме может быть более 100 квартир, на площадке — до 8. Потолки высотой от 2,7 м, минимальная жилплощадь на одного человека — 21–40 квадратных метра. Из инженерных систем — только необходимые — охранные и пожарные. Отопление может быть как автономное, так и централизованное.
Эконом-класс
Недорогое жилье в любой части города. Это жилые дома панельного домостроения, без возможности свободной планировки, рассчитанное на потребителей с невысокой покупательской способностью. Для покупателей, ориентированных на жилье эконом-класса, важен рациональный подход — размер кухни не выше среднего, не слишком большие комнаты и минимальные коридоры. Поэтому для жилья эконом-класса характерна тенденция снижения метража квартир. Приблизительная площадь квартир:1-комнатные — 35–45 кв. м, 2-комнатные — 50–60 кв. м, 3-комнатные — до 70 кв. м.
Социальное
Самый неопределенный класс, поскольку название вроде бы есть, а социального жилья в истинном его значении (бесплатное или льготное) нет. Более-менее под определение «социальное» подпадает жилье, построенное по программе МЖК (молодежного жилищного кредитования), и общежития.

Представленные критерии и характеристики различных классов жилья не являются абсолютным правилом и в каждой группе могут быть исключения по тому или иному признаку.