В Сумах торг уместен

Тенденции на рынке недвижимости Сум
В Сумах наибольшим спросом, как и в большинстве областных центров страны, пользуются дешевые апартаменты. Клиенты агентств недвижимости предпочитают двухкомнатные квартиры с раздельными комнатами в спальных микрорайонах.
О том, что происходит на рынке недвижимости Сум, мы узнали у эксперта по недвижимости, члена Лиги экспертов Украины Елены ШУЛЬГИ.
r: Принято считать, что на рынке вторичной недвижимости цены падают?
Елена Шульга: Рынок идет вниз, но это средний показатель, который не отражает действительную картину. Вниз цену тянет непопулярная, неспросовая недвижимость – последние этажи хрущевки и малосемейки. Хорошее, спросовое жилье по-прежнему продается быстро и в сравнении со средними ценами на 10-15% дороже. Рынок загружен непопулярными, долгопродающимися объектами с неправильно определенной завышенной первоначальной ценой, которую приходится из месяца в месяц понижать. Поэтому и создается впечатление понижения цены. На эту тенденцию ориентируется и покупатель, который в надежде купить дешевле откладывает покупку.
r: Откуда берется неправильная цена?
Е.Ш.: Цепочка. Люди ориентируютс на то, какие цены выставлены на OX и составляют цены с учетом торга. Чтобы побольше поторговаться. Те, кто за ними следом выставляет на продажу квартиры, также ориентируется на то, что выставлено, а не то, что продано.
Решение о покупке принять сложно, поэтому создается впечатление, что желающих купить мало. Покупают только самые решительные, уверенные в выборе. Те, кто сомневается, нередко упускают свой шанс, так как хорошее все равно продастся. Если вовремя не принял решение, то другого такого варианта еще нужно ждать.
r: Какая ситуация с новостроями?
Е.Ш.: Отношение к новостроям разное. Сейчас уже заметны недостатки того, что сдано и эксплуатируется. Продаваться новострои стали хуже не потому, что людям не нужны квартиры. Их много настроено – перебор. Сначала эта тенденция была замечена в больших городах, в частности в Киеве. Оттуда «ласточки прилетели» еще зимой. Новострои остановились в продаже. 70% не продано. Нет такого количества заказов. Тенденция последнего года.
Многие покупатели стали задумываться о необходимости переплачивать фактически только за индивидуальное отопление. Это, собственно то, чем глобально отличаются новострои от вторички. 45 кв м в новострое без отделки и ремонта стоят столько же, сколько на вторичке с ремонтом, а иногда и с мебелью. На отделку 45 кв. м «после строителей» нужно потратить еще 5-7 тыс. долларов. Один клиент мне как-то сказал, что, чтобы окупить такую переплату в квартире надо прожить 30 лет. А газовое отопление уже через 10 лет уйдет в прошлое, как стационарный телефон уступил место мобильному. На смену газу придет солнечная или какая-то другая энергия. По прогнозам, это произойдет уже в следующем десятилетии. Один бизнесмен просчитал, что по платежкам индивидуальное отопление дешевле на 300-400 грн.
В Киеве уже в нескольких офисах установили солнечные батареи. У нас тоже есть прицедент: несколько домов с солнечными батареями. Например, в доме на Новоместенской.
Там на штативах установлены несколько штук солнечных батарей, они полностью себя окупают. Это не так дорого. Мне рассказывал один клиент, что четыре года назад он потратил 12 тыс. евро, и оно уже окупилось. На дом используется какая-то часть, остальное отдает в сеть, за деньги.
r: За сколько сегодня можно купить квартиру в Сумах?
Е.Ш.: На вторичке можно купить за $17 тыс. двухкомнатную квартиру в хорошем месте – в центре, в хорошем сухом кирпичном доме. И примерно такого же плана квартиру можно купить на первичке за $18 тыс., и ничего в ней не будет.
Еще одна особенность сегодняшних продаж – торг. Наша ментальность восточная, поэтому без торгов не обходится ни одна продажа. Если раньше торг предполагал сумму $200-500 (это 1-1,5%), то сейчас можно торговаться за 10-15%. Иногда торг снижает треть цены. Естественно, по особенно сложным объектам, где невозможно определить спрос и не с чем сравнивать. Или где первоначально определена неправильная цена. Был случай, когда квартиру, выставленую за $30 тыс., продали за $20 тыс. Но спросовые объекты продаются без всякого торга, если правильно определена начальная цена. Сравнивать цены на ОLХ и по другим сайтам – бесполезное занятие. Вам никогда там не увидеть цену продажи.
r: Откуда берется изначальная неправильная цена?
Е.Ш. Это цена желания. Иногда плод размышлений: за столько купил, столько добавил в ремонт; я так хочу; мне не хватит денег на покупку в Киеве. Реальную цену может определить специалист, который с этим работает. Если учесть, что в агентство обращается пятая часть, то все становится понятко.
r: Что правильнее: продавать самому или обращаться к специалистам?
Е.Ш. Как и во всем, есть варианты. Если попасть на специалиста, то продашь квартиру за самую высокую возможную цену. Специалист сможет найти клиента, которому это больше всего нужно и который готов за это заплатить. Если будешь заниматься сам или попадешь на не специалиста, то тогда продашь за самую маленькую цену.
r: Криминальные истории бывают?
Е.Ш.: Редко. Опасно покупать-продавать по доверенности. Это сложно проверить. Но нотариусы, понимая свою ответственность, сами их проверяют, созваниваются с коллегами.
r: Какие квартиры чаще всего покупают в Сумах?
Е.Ш.: По-прежнему 2-комнатную квартиру с двумя раздельными комнатами в спальном микрорайоне – на девятке или на Прокофьева. Их готовы покупать за $17-20 тыс. Покупают также однокомнатные квартиры ценой от $10 до 14 тыс. Без ремонта, с ремонтом. 7-9 этажи совсем не популярны.
r: Что с домами?
Е.Ш.: По домам все сложно. Выставленные на продажу шикарные дома стоимостью $250 тыс. в этом году не продавались. Максимальная цена продажи – $150 тыс., в прошлом году продавались. Дома большие. Естественно, что тех, у кого есть деньги, копеечный налог на недвижимость не испугал. Дом площадью 280 квадратов с гаражом – это нормальный дом. Меньше – неудобно. Сегодня спрос на дома площадью 120-130 квадратов. Маленькие. Но пока не поживут в таких, не поймут, что дом без подсобных помещений – это
неудобно. В Сумах покупатели двух вариантов: те, что ищут дом в центре города, иногда не понимая, что там земля составляет половину стоимости (Псельская, Шишкаревская, район ближнего Кондратьева, Вольный лужок напротив библиотеки). Там земля только $60 тыс. стоит. Там домов в продаже нет, уже все куплено. Надо было искать 20 лет тому назад.
Второй вариант – дом за городом. В новых удаленных районах – Веретеновка, аэропорт. Кто не хочет из города уезжать, должны понимать, что хороший дом будет стоить $250 тыс. По оценкам строителей, чтобы дом с нуля поставить, где бы ты его ни строил – во Львове, Сумах или под Киевом, нужно исходить из того, что квадратный метр будет стоить где-то $1000. Имеется в виду с отделкой, чтобы заехать и жить. Стройматериалы не стали дешевле.
r: А сколько стоит самая дорогая квартира?
Е.Ш. Самая дорогая квартира – 254 кв. м в центре, два этажа. Хозяин готов бы продать ее за $100 тыс., но никто не предлагает. Не знаю продаж таких больших квартир за последний год. Обычно неплохая квартира в более-менее новом доме может стоить не больше $45 тыс.
r: Смарт-квартиры в Сумах есть?
Е.Ш. Полно. Малосемейка – 12 м комната. Их покупают сейчас примерно за $9 тыс. У нас нет столько приезжих. Кому их продавать?
r: А перед началом учебного года ситуация меняется?
Е.Ш.: В продажах нет – в аренде меняется. Предложений всегда меньше, чем запросов. Летом спрос упал, потому что все разъезжаются. С осени опять начнется. Приличную квартиру в любом районе с набором нормального ремонта и мебели, со стиральной машинкой и интернетом снимают в среднем за 2,5 тыс. грн. плюс коммунальные платежи. И неважно, однокомнатная это квартира, двухкомнатная или трехкомнатная. Дешевле можно найти. Но это будет квартира без мебели или совсем неказистенькая.
В новостроях однокомнатные квартиры сдают за 3,5 – 5 тыс. грн.
r: Какая ситуация с коммерческой недвижимостью?
Е.Ш.: Дешево ее продавать хозяева не собираются. Кому нужно было избавиться от нее из-за кредитов или чего-то еще, уже давно это сделали. Выгодно ее сдавать в аренду, и они это делают. Востребованы площади для микробизнеса – под массажный салон, кабинет ногтевой пластики или под мини-парихмахерскую. Самые востребованные помещения площадью 15-30 квадратов, чуть реже сдают – 50-60. Кто сдает 300 квадратов или 800, вынуждены разбивать ее на части или строить клетушки, как в универмаге. На помещения торговых площадей и кафе заказы есть, а на производственные нет. В продаже есть большие базы и хорошая коммерческая недвижимость, но продать ее невозможно, так как никто не спрашивает.

+ Таблица
Первичный рынок недвижимости
Средняя цена – 9800 грн. за кв. м., цены от 7800 до 12800 грн.

Вторичный рынок недвижимости
1 комн. (30 кв.м.) – $10500-15 тыс.
2-комн. (48 кв.м) – $14500-25 тыс.
3 комн. (60 кв.м) – $17 тыс.-28 тыс.

Фото автора. Строят много. Покупатели знают, чего хотят и кому доверяют
Ирина Власова, “Панорама” №34