В Сумах: с домами на выход

Как не сесть в лужу при возникновении новых правил игры на рынке ЖКХ
Инна Стасова
Жителям многоэтажек предоставлен выбор: объединиться в ОСМД или получить от местной власти назначенную управляющую компанию – коммунальный или частный ЖЭК. Сроки уже поджимают: время Ч – 1 июля. Доверять ли чиновникам выбор компании для обслуживания дома – решат сами жильцы своими действиями или бездействием. Вопрос, в каком состоянии вы получите дом и за чей счет будет осуществляться его ремонт, остается открытым.
Недавно узнала, что в пятиэтажке напротив жильцы все же решились создать ОСМД. Два юриста и одна активная женщина подготовили все необходимые документы, даже получили сведения обо всех собственниках в доме. На выходных должно было состояться собрание, но… Детально ознакомившись с состоянием дома и прикинув объемы необходимых работ, активисты-юристы «самоустранились», заметив, что работы очень много, она неподъемная и дорогостоящая.
Впрочем, энтузиасты “коммунального самоуправления» уверены, что хуже, чем есть, уже не будет и, чем раньше люди поймут, что кроме них никто этого не сделает, тем лучше. Люди должны осознать: дно уже под ногами. Нужно или оттолкнуться от него, или лечь и укрыться камнем.
После общения с экспертами и специалистами в сфере ЖКХ попытаюсь объяснить простым языком, что происходит: существовал коммунальный колхоз-гигант, при котором ограниченное и явно недостаточное количество специалистов не всегда успевало ознакомиться с вверенной ему «территорией», но деньги с “приписанных селян» за это брало регулярно. Теперь же этот «колхоз» разваливается на маленькие индивидуальные «хозяйства», которые хотят быть самыми лучшими. Недостаток даже одного гвоздя будет заметен, так как находящиеся здесь люди хорошо знают друг друга, тесно общаются и ежедневно мониторят ситуацию.
Если вы не создадите свое маленькое коммунальное хозяйство – неповоротливый «колхоз» вас просто «поглотит».

Время-деньги
Закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» дает возможность обеспечить эффективное управление, содержание и эксплуатацию многоквартирных домов. Новые правила игры способствуют развитию рынка предоставления услуг в жилищной сфере. В чем ключевая разница между обычным “разрозненным” домом, обслуживаемым типичным ЖЭКом, и тем, в котором действует объединение? Основное преимущество ОСМД — это контроль над финансами. Точнее, даже полный замкнутый цикл контроля за деньгами: на этапе планирования, перед тратами и после трат.
В Украине достаточно примеров, когда год функционирования ОСМД был эффективнее предыдущих десяти. Просто люди самостоятельно формируют затратную и доходную части, осознавая, что им тут жить.
«Более законного пути сегодня не вижу. И уже нормально работающее правление во главе с председателем ОСМД реально может контролировать все предоставляемые услуги. Те ЖЭКи, что сейчас работают, давно себя дискредитировали. Рано или поздно должны прийти к тому, что на рынке будут нормально конкурировать несколько управляющих компаний. Вижу идеальную картину: в каждом доме сформировано адекватное активное правление с председателем. Ему необходимо платить хотя бы минимальную зарплату, потому что он на себя берет функции сбора всех пожеланий по дому, знает его проблемы и будет заказывать их устранение управляющей компании. И конечно же, контролирует сроки и качество выполнения работ. Управляющая компания – это не совсем ЖЭК. Тут можно заказывать разные услуги, начиная от устранения конкретных поломок и заканчивая открытием будущих резервных счетов на капремонты», – считает председатель ОСМД Ковпака, 14/1, экс-депутат Сумского горсовета Татьяна ЖУРБА.
Первое, что должны осознать, – необходимы люди, способные взять на себя управление домом. Ответственность председателя за выполнение принятых решений — залог успеха.
Коммунальный фронт
Нужно понимать, что закон не предусматривает ликвидации ЖЭКов, документ лишь выводит их в конкурентную среду. При этом жильцы дома могут выбрать самый простой путь — не принимать никаких решений по дальнейшему управлению общим имуществом. В таком случае исполнительные органы местной власти должны на конкурсной основе выбрать управляющего для такого дома.
Горсовет за 1 месяц до проведения конкурса должен огласить его условия, определить и обнародовать, какие компании будут в нем участвовать. В течении этого времени потребители могут ознакомиться с участниками конкурса и их ценовыми предложениями. «До 1 июля люди сами могут определелиться с управляющей компанией. Там будет такой же тариф, как сейчас. Например, 2,5 грн. за 1 кв. м обслуживания, только какая-то часть пойдет на услуги по управлению. Люди сами могут выбрать, кто их будет обслуживать и контролировать. Или у них есть перспектива получить к неработающему ЖЭКу еще и неработающего управителя. У него будут договорные отношения с исполкомом, а что могут в такой ситуации сделать люди, неспособные даже проголосовать за ОСМД», – считает общественный активист в сфере ЖКХ Дмитрий ЖИВИЦКИЙ.
Как бывший председатель ЖКХовского ГЭКа (общественные экспертные комиссии), Дмитрий пытается объяснить происходящее простым языком: «Задача новой схемы – добиться, чтобы на те деньги, что вы платите, работы выполнялись. Привожу простой пример на встречах: в ЖКХ нас приучили, что деньги платим, а взамен ничего не делается. Если бы так поступали в магазинах или кафе, как бы вы поступили? Так почему мы миримся с такой ситуацией по обслуживанию жилого фонда?
Люди должны понимать, что управлящая компания будет в любом случае. Но от их активности и самостоятельности зависит, останется ли жилой фонд в том же состоянии, что и сейчас. Если исполком назначит управляющую компанию – ничего не изменится. Создав ОСМД и заключив договор, люди будут влиять на эту управляющую компанию, им будет дешевле содержать директора и бухгалтера на одну пятиподъездную многоэтажку, чем платить админрасходы в тарифах. Надо понимать, что управляющая компания может либо сама оказывать услуги, либо нанимать подрядчика. Двойная конкуренция: управитель выбирает на конкурентной основе подрядчика, который оказывает услуги по обслуживанию. Кроме того, люди могут выбрать себе лучшего управителя».
Специалисты уверены, что намного дешевле использовать одного электрика (бухгалтера, юриста) на три дома, чем платить в каждом. Это приводит к уменьшению себестоимости необходимых затрат. Также, благодаря большим объемам, легче торговаться с подрядчиками, получая более выгодные условия.

Подойдет не всем
Эксперты считают, что такая форма правления, как ОСМД, эффективна не во всех жилых домах. Все понимают, что взять на свой баланс дом с неработающим лифтом или протекающей кровлей для жителей достаточно обременительно.
ОСМД может эффективно работать в относительно новых домах, которые были построены после 2000-х годов. «По официальным данным, в Украине более 70% жилого фонда — старые дома, в которых изношенные коммуникации. Все вопросы по ремонту и здания, и коммуникаций будут переложены на плечи жильцов. Стоимость ремонта и обслуживания таких домов будет очень высокой. Надо учитывать, что в таких домах большой процент жильцов — это пенсионеры, которые, в связи с низким уровнем доходов, не смогут оплачивать ремонт и обслуживание дома», – считает эксперт по социальным вопросам Андрей ПАВЛОВСКИЙ.
Он считает, что необходимо продлить срок, за который нужно определиться с формой правления дома. С этой целью в парламенте был зарегистрирован законопроект 4078 от 16.02.2016 Проект Закона о внесении изменений в Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» (относительно отсрочки принудительного назначения исполнительным органом местного совета управляющего многоквартирного дома).

Пригодится
Местные чиновники и депутаты ведут разъяснительную работу по этой теме среди жителей города. С вопросами сумчане могут обращаться в отдел ЖКХ департамента инфраструктуры города Сумского горсовета либо к депутату своего округа.
Подробную информацию можно получить на официальном сайте Сумского горсовета http://www.meria.sumy.ua/index.php?newsid=47077
Сайт ОСББ-online в Україні, ОСББ Бухгалтерія, програма…
https://osbb.ck.ua/
Информационную поддержку при создании ОСББ можно получить
УК «ТеплоБуд групп»: 066 17-22-840,050 405-77-57, (0542) 79-07-01
Ассоциация ОСББ «Сумщина»: 050 152 11 35, (0542) 61-84-51.
E-mail:aosbb.sumy@gmail.com;
https://www.facebook.com/aosbb.sumy

Справка
По состоянию на 1 января 2016 г. жилой фонд Сум составляет 1816 жилых домов площадью 6,2 млн кв. м. Домов коммунальной собственности – 1511, домов ЖСК и ОСМД – 201; домов ведомственного жилого фонда – 104.
64 жилых дома коммунальной собственности имеют значительный физический износ основных конструкций, в том числе 10 – в аварийном состоянии.

Инфографика1
Что и кому принадлежит в доме

Инфографика 2
Как создать ОСМД

Фото из архива
Вот это холл! Вот такое чудо есть в доме на Ковпака, 14/1

Врез
В Сумах существует 139 ОСМД и 114 ОСН. За 2015 год создано 15 ОСН.

Цитата
«С 1 июля люди попадают в безальтернативное рабство, из которого они уже никогда не убегут. А чтобы они гарантированно попали в это рабство, в законе 417-м была очень серьезно усложнена процедура создания ОСМД. И будьте уверены, городские власти уже давно расписали, какому рабовладельцу какие дома отойдут»
Татьяна Монтян, адвокат, эксперт по вопросам ЖКХ