Полгода активности

Обзор рынка: в 2011 г. покупка квартир стала способом хранения валюты и легализации капиталов

В 2011 г. Сумы уменьшили объем жилищного строительства до 90,5 тыс. кв. м (на 2%). По данным Главного управления статистики Сумской области введено в эксплуатацию 942 квартиры. Средний размер квартиры составляет 87,6 кв. м общей площади. Почти половина общего объема жилья построена индивидуальными застройщиками.
Средняя цена на квартиры в новостройках составляет 5000-5500 грн. за кв. м.
Эксперты говорят, что дешевых квартир нет, а некоторые застройщики утверждают, что 4600 грн. за кв. м – это себестоимость строительства. Квартиры большой площади популярностью не пользуются, самый ходовой товар – одно- и двухкомнатные.
Средняя цена на вторичном рынке колебалась в пределах $670 за кв. м. По сравнению с 2009 г. стоимость снизилась практически в 2 раза. Незначительные (в пределах 6%) колебания в цене зависят от состояния жилья, микрорайона, класса и срочности продажи.
Проблемная ипотека
Главным фактором сдерживания сделок стало отсутствие приемлемых условий ипотечного кредитования. Эксперты уверены: как только ставки по ипотеке опустятся до 12-14% годовых, а срок предоставления кредита увеличится до 20-30 лет, количество сделок вырастет в разы. Пока же доля кредитных покупок за год уменьшилась, что связано с постоянным ужесточением условий ипотечного кредитования. В то же время приблизительно на 30% увеличилось общее количество сделок. И хотя во многих регионах первичный рынок недвижимости оживился, жители Сум предпочитали покупать жилье на вторичном рынке. Оказалось, что в Сумах не так и мало людей, скопивших по $20-30 тыс. и желающих вложить их в покупку жилья.
Покупателей и продавцов беспокоят инициативы правительства и парламента относительно изменения налоговой базы. При продаже квартиры необходимо будет платить налоги с ее стоимости на уровне экспертной оценки (раньше можно было показать минимальную стоимость по оценке БТИ, которая в пять раз меньше экспертной). Теперь же придется показать те деньги, которые реально уплачены за квартиру.
И хотя пока напрямую никто не спрашивает, все понимают: если приняты законы по финансовому мониторингу, то рано или поздно государство захочет узнать происхождение денег.

Востребованная аренда
Количество желающих арендовать квартиру не уменьшилось. Сейчас однокомнатные квартиры арендуют за 1000 грн. в месяц плюс плата за коммунальные услуги. Риэлторы отмечают спрос на аренду жилья VIP-класса, объясняя этот факт увеличением количества приезжих назначенцев в госструктурах (налоговой, прокуратуре) и крупных компаниях (СНПО им. Фрунзе, «Сумыхимпром», «Сумыгаз» и «Облэнерго»). Они готовы снимать квартиры за 3000-5000 грн. в месяц, тем более что многим из них квартиры оплачивает работодатель.

Падение бизнеса
Риэлторы отмечают падение цен (если сравнивать с докризисным периодом, то практически в шесть раз) на коммерческую недвижимость. Все лучшее уже разобрано, а кризис способствует сворачиванию деятельности, и на рынке появляется все больше свободных помещений. Продают в среднем по $1 тыс./кв. м.
Строительство новых крупных торговых объектов привлекло в Сумы бренды, ранее в городе не представленные. В частности, в торгово-развлекательном центре «Лавина» по пр. М. Лушпы, 4/1, общей площадью 26 тыс. кв. м разместился супермаркет “Сільпо” (площадь – 3 055 кв.м), магазин цифровых решений MOYO и многие другие брендовые магазины, на третьем этаже – развлекательный центр «Турбина», в котором есть боулинг, тир, роллердром, бильярд, караоке, бар и многое другое. Это первый торговый центр с большой парковкой на 250 мест.

Скупой прогноз
Эксперты считают, что в 2012 г. рынок недвижимости будет оставаться заложником экономической политики в Украине. Высокой является вероятность ситуативного роста спроса на недвижимость, вызванного внешними факторами. Нарастание кризисных явлений в мировой экономике, особенно в США, может вызвать угрозу обесценивания основных мировых валют, в которых номинированы денежные накопления населения. Спровоцированное инфляцией «бегство от денег» способно вызвать мощные стихийные всплески активности.

Комментарий эксперта
Елена Шульга, председатель Сумского отделения Ассоциации риелторов Украины:
– Желающих улучшить свои жилищные условия меньше не станет, и я вижу, что еще не все деньги у людей закончились. Предполагаю, что до мая активность на рынке не спадет.

Александр Бортник, сертифицированный риелтор ЧФ «Сумская недвижимость»:
– Офисы в хороших местах – и в центре, и на окраине – можно найти за 100-130 грн. за кв. м, и здесь же «убитые» помещения за 50 грн. за кв. м. Выбор помещений большой, однако спроса нет. Много предпринимателей закрывается – с 1 января пошла очередная волна закрытия. Пустых офисов еще прибавится.

Анатолий Сагач, директор ООО «Номак-Инвест»:
– В последнее время строители страдали от бюрократической системы разработки, согласования и получения разрешительной, правовой, технической и землеустроительной документации. Негативное влияние оказывает и отсутствие ипотечного кредитования, доступной информационной базы о наличии земельных участков, поддержки местных застройщиков, в том числе практика передачи свободных участков под застройку строителям из других регионов, отсутствие контроля за своевременным и целевым их использованием.