Недоступное жилье

Несмотря на ценовое затишье, многим сумчанам жилье не по карману

Стремительный рост цен на квартиры в ноябре прекратился. Исчезла главная причина подорожания – ажиотажный спрос. Эксперты считают, что рынок недвижимости замер в ожидании. Что грядет – то ли очередное подорожание жилья, то ли понижение цен на него – однозначно сказать не может никто. Риэлторы солидарны в одном: до Нового года квартиры не подешевеют.

Несмотря на ценовое затишье, жилплощадь остается роскошью для большинства сумчан. В 2000 г. однокомнатную “хрущевку” в Сумах можно было купить за $3,5-4 тыс. Теперь, приобретая такую квартиру, необходимо выложить около $20 тыс. За 5 лет жилье подорожало в 5 раз. Причем только с начала года, по оценкам некоторых сумких риэлторов, стоимость 1 кв. м на вторичном рынке в Сумах выросла вдвое. Покупка квартиры за свои кровные стала не по карману большинству людей. Нужна квартира? Придется потуже затянуть ремни и терпеливо копить баснословную для многих горожан сумму или “одолжить” деньги в банке. Хотя особых надежд на поддержку банкиров или государства все меньше. Жилищные кредиты из-за высоких процентных ставок доступны не всем, и в ближайшее время они вряд ли станут меньше. А надеяться на падение цен в ближайшее время – все равно, что ожидать манны небесной.

Золотые квартиры

“С начала лета цены на недвижимость повышались в среднем на 10% в месяц. Сейчас спрос по сравнению с летним уровнем снизился и почти сравнялся с предложением. Одна из причин – ужесточение условий выдачи банками кредитов”, – утверждает менеджер АОЗТ “Номак” Константин ЗИМАК.
“Средняя цена квадратного метра на первичном и вторичном рынках отличается незначительно из-за небольшого предложения строящегося жилья.

В строящемся доме № 5 по ул. Заливной в июне квадратный метр стоил 1,9 тыс. грн., а сейчас – 2,5-2,6 тыс. “Укрросметалл” строит дом по ул. Кирова и продает квадратный метр за 3,2,-3,6 грн. в зависимости от этажа”, – отмечает эксперт-оценщик ООО “Реал” Александр ТАРЕЛКИН.
По оценке риэлторов, самые дорогие квартиры на Петропавловской, Кирова (от начала улицы до Центрального кладбища), Красногвардейской, Комсомольской и Рабочей, где стоимость однокомнатной “хрущовки” составляет $22-23 тыс. Около 60% горожан покупают одно- и двухкомнатные квартиры. Трех или четырехкомнатную за среднюю сумскую зарплату купить практически нереально, хотя квадратный метр в таких квартирах дешевле. “Хоть бы за однокомнатную рассчитаться. Как можно купить квартиру, если они так быстро дорожают?” – сетуют люди.

Кто взвинтил цены?

Стремительный рост цен на жилье – естественный процесс, утверждают игроки рынка недвижимости. С первичным рынком разобраться проще. По словам строителей, с начала года на ценах сказалось подорожание стройматериалов, ГСМ и повышение зарплаты строителей. Однако и такой ценовой скачок на квартиры в новостройках – не предел. “Криворожсталь”, которая дает 70% металла в Украине, выкупили. Поэтому металл может подорожать, а если это произойдет, то и вся строительная продукция тоже подорожает. Стоимость квадратного метра может повыситься с 2,5 тыс. грн. до 2,9 тыс. грн.”, – считает зам. председателя правления ОАО “Сумстрой” Александр БРИТОВ.
Но на повышение цен на вторичном рынке в первую очередь повлиял ажиотажный спрос, а не реальная стоимость жилья. Доходы и социальные выплаты у людей выросли, банкиры с 2005 г. начали работать по программе ипотечного кредитования, а государство стало компенсировать процентную ставку по программе молодежного кредитования. Повышенный спрос при стабильном предложении жилья в нашем регионе на вторичном рынке и низкими объемами строительства нового вызвал скачок цен. Для риэлторов и банкиров начались жнива. В проигрыше снова остались простые люди. Участники рынка недвижимости утверждают, что единственная возможность более-менее безболезненного для семейного кошелька решения квартирного вопроса – купить квартиру в кредит. Даже сейчас, несмотря на ужесточение банками условий кредитования (повышение процентных ставок, введение во многих банках первоначального взноса, оформление страховки) около 80% людей покупают жилье по программе ипотечного кредитования.

Дорогие кредиты

Банки выдают населению кредиты для покупки недвижимости под 17-24% годовых на срок от 3 до 20 лет. При этом первоначальный взнос может составлять от 0-20%. Сумма кредита зависит от уровня дохода и срока выплаты. Например, для получения кредита в 100 тыс. грн., необходимого для покупки однокомнатной квартиры, на срок 10 лет ежемесячный доход должен быть не ниже 1,7 тыс. грн.
“Нужно адекватно оценивать свои финансовые возможности, а не действовать по принципу: “Кум уже взял кредит, а чем мы хуже?”. Ставки ипотечного кредита у нас пока еще достаточно высоки по сравнению с мировыми. При ставке 20%

Возможна ситуация, когда человек взял кредит на 20 лет под 20% годовых, а через 5 лет ставка кредитования снизится до 7-10%. Неизвестно, пойдут ли в таком случае банки навстречу заемщику или он будет обречен на длительные невыгодные выплаты”, – сообщил ведущий специалист Сумского филиала ОАО Банк “БИГ Энергия” Сергей ТИХЕНКО.
Кроме того, банки нередко пользуются доверчивостью заемщиков и “накручивают” сумму платежей дополнительными комиссиями. Поэтому при получении информации об условиях кредитования кроме вопроса о процентной ставке, сроке кредитования и размере первоначального взноса необходимо узнать сумму дополнительных разовых и ежемесячных комиссий банка. С учетом последних можно рассчитать реальную, а не декларируемую процентную ставку.
По мнению Сергея Тихенко, в ближайшие полгода ставки по кредитам снижаться не будут, за исключением государственных программ по молодежному кредитованию: “В ближайшее время вряд ли что-то радикально изменится в банковском кредитовании. Возможны периоды ограничения кредитования в связи с макроэкономическими проблемами. Приход иностранных банков на наш рынок в будущем должен привести к снижению процентных ставок”.

Дело ясное, что дело темное

Банки вряд ли снова станут смягчать условия для желающих купить жилье: невыгодно, да и кредитные ресурсы не безграничны. Квартирные цены, скорее всего, и дальше будут расти. Хотя и тут нет ясной картины. Прогнозы относительно цен на недвижимость напоминают гороскоп – не знаешь, стоит ли верить, а что сбудется, не гарантируют и сами предсказатели. На изменение цены может повлиять целый ряд факторов, начиная от возможного строительного бума и очередного повышения цен на стройматериалы до изменения кредитной политики банков и государственных жилищных программ. Анализ факторов, которые могут изменить цены, – тема отдельной объемной аналитической статьи.
Риэлторы утверждают, что существенно повлиять на рынок недвижимости может введение с нового года налога на операции по купле-продаже недвижимости.
Напомним, в начале 2005 г. вступил в силу закон, который закрепляет особенности налогообложения операций по продаже недвижимости. Однако Верховная Рада отложила его введение до 1 января 2006 года.
Согласно закону, если квартира приобретена до 1 января 2004 г. и ее площадь меньше 100 кв.м, налог для владельца квартиры составит 1%. При метраже более 100 кв. м – +5% от площади свыше 100 кв.м. Если гражданин продает больше одной квартиры в году, налог составит 5% от продажной стоимости, но не ниже оценочной стоимости БТИ. При продаже квартир, купленных после 01.01.04 г., прибыль от продажи облагается 13-процентным налогом.
“В этом году три месяца на рынке недвижимости никто не работал: нотариусы не оформляли сделки, а агенты почти не продавали квартиры. Если введут закон в таком виде, такая же ситуация повторится и в 2006 году”, – утверждает Александр Тарелкин.
“Продавцы могут включить 13% налога в стоимость квартиры, чтобы не терять прибыль, и жилье может подорожать. Хотя, возможно, цены упадут на 10-15%, т.к. спрос на квартиры уменьшится. Точно сказать, как будут вести себя цены, сложно. До конца текущего года, возможно, цены останутся на сегодняшнем уровне”, – считает Константин Зимак.
Банкир Сергей Тихенко предполагает, что до конца года возможен незначительный рост цен на жилье в нашем регионе: “А 2006 год может иметь противоречивые тенденции. Цена на новое жилье, скорее всего, стабилизируется, а на жилье на вторичном рынке снизится на 10-20%. Если в Киеве в ближайшие полгода состоится снижение цен на недвижимость, то на Сумщине можно ожидать повторение такого сценария через год-два”.

Комментарии

Инна МАРЧЕНКО,
частный нотариус:
– Закон о налогообложении физических лиц при купле-продаже недвижимости не доработан. Он приемлем для Европы, а в Украине вводить в таком виде его пока рано. Налоги всюду немаленькие, но, в отличие от Европы, они не ложатся таким грузом на граждан, как на украинцев. Люди очень возмущались, когда пришлось платить налог в начале года. Например, при продаже квартиры площадью 117 кв. м за 132 тыс грн., купленной в 1993 году, человек заплатил около 2,1 тыс. грн. налогов.

Павел НОВИЦКИЙ,
зам. председателя правления ОАO “Сумстрой”:
– Сумские строительные фирмы способны удовлетворить спрос населения на жилье, но наши возможности ограничены. Процедура выделения земельного участка, изготовление проектной документации и различные согласования затягивается на полгода. В то время как дом мы можем построить за год. Мы готовы строить в 2-3 раза больше, если эти вопросы будут быстрее решаться.

Алена, 28 лет, сумчанка:
– Собрать деньги на квартиру невозможно, т.к. цены на жилье растут очень быстро. Взять кредит в банке не позволяет размер зарплаты. Для этого ежемесячный доход семьи из трех человек, один из которых несовершеннолетний ребенок, должен составлять 2-2,5 тыс. грн. Программа МЖК не работает, т.к. жилье строится очень медленно. Например, дом на ул. Новоместенской начали строить еще в 2000 году. За это время человек может достигнуть 35-летнего возраста, и тогда действие программы на него распространяться не будет.