Если москвичей, по мнению Воланда из «Мастера и Маргариты», испортил квартирный вопрос, то сумчан — вопрос земельный. Самый ценный ресурс, оставшийся в распоряжении местной власти, получить не просто, а цены на участки под индивидуальное строительство на вторичном рынке просто баснословные — от $1 тыс. до $15 тыс. за сотку.
Естественно, каждому хотелось бы построить собственный дом, желательно в зелёной зоне, около водоёма. А ещё лучше, если это место в черте города, но в то же время тихое и красивое. Коммерческое строительство в Сумах также интересно инвесторам, и цены здесь иногда выше в два раза.

Тяга к земле

Мария ЛИТВИНОВА работает в сфере недвижимости семь лет и уже более двух лет возглавляет агентство «Консул». Помогает людям выгодно продать собственность или обзавестись хорошей квартирой, участком. Однако в её случае, как это часто бывает, срабатывает пословица «сапожник без сапог»: собственным жильём она пока не обеспечена — снимает квартиру.

Два года назад Мария приобрела земельный участок в районе детского парка со стороны ул. Троицкой (быв. ул. Дзержинскго). Вернее, купила часть дома вместе с землёй и сейчас заканчивает строительство. Её дом будет двухэтажным. Второй этаж — мансардным. В доме три спальни и кухня. Общая площадь планируется около 100 кв. м. Мария делится своим опытом относительно реконструкции и перестройки части дома — следует ещё перед покупкой об этом договариваться с соседями, ведь в дальнейшем можно столкнуться с проблемами. «Мне повезло, что с соседями нашли общий язык, несмотря на мелкие неудобства. Благодарность им за это», — говорит Мария.

Впереди ещё отделочные работы, ремонт. Долгожданный переезд состоится приблизительно через год. Однако Мария готова ждать, вкладывать деньги и силы в строительство собственного жилья на своей земле — для неё это очень важно.
«У моих родителей частный дом, я выросла в этих условиях и всегда хотела иметь собственное жильё. Участок чуть меньше 3 соток я покупала вместе с ветхим домом, так что сделку заключила фактически из-за земли. Потом посоветовалась со строителями, и они сказали, что дом лучше снести, чем реконструировать. Думаю, не прогадала, что сделала покупку в то время. Тогда средняя цена земли на Дзержинке была $3–4 тыс. за сотку, на ул. Псельской — $5–7 тыс. У меня было выгодное предложение. Сейчас всё это стало дороже», — объясняет Мария.
Индивидуально привлекательно

Реализовать мечты о собственном доме могут далеко не все. Цены кусаются, а спрос на участки постоянно превышает предложение.

Средняя цена сотки земли под индивидуальное строительство по городу Сумы — $2–8 тыс. Реже цены превышают $10 тыс. за сотку. В связи с кризисом наблюдается незначительное падение цен. Однако финансовые трудности отразились не столько на стоимости ресурса, сколько на активности рынка. Люди пока предпочитают повременить с покупкой, а те, кому нужно срочно продать, могут хорошо уступить. Директор агентства по продаже недвижимости и земли «Консул» Мария Литвинова утверждает, что, по прогнозам, ситуация будет держаться на таком же уровне и в 2009 г., а затем стоимость земли будет неуклонно расти.

Основные факторы, которые влияют на ценообразование, — величина участка (оптимальная площадь — 7–10 соток), наличие недвижимости на нём (пригодный для реконструкции дом — это $1000 за квадратный метр как минимум, независимо от качества ремонта + гараж, подсобные строения). Играет роль конфигурация участка. Например, случается, что у одного надела есть выход на две улицы — значит, можно построить два дома. И, безусловно, самое главное — район расположения. В цене участки на берегах водоёмов — Псла, Чешки, Голубых озёр, в зелёных зонах, в центре города или, наоборот, в живописном пригороде.

В основном, в Сумах в свободной продаже по объявлениям и через агентства можно найти дома под снос или уже разровненные участки, которыми торгуют бывшие владельцы и перекупщики. Встречаются участки, выделенные городской властью согласно законодательству бесплатно под индивидуальное строительство, от которых новые собственники спешат избавиться и заодно заработать. Чаще всего речь идёт о тех улицах, где под застройку выделялся целый массив.В частности, подобные предложения есть в районе ул. Роменской в пределах коттеджной застройки (ул. 5-я Продольная, ул. 6-я Продольная), на Басах (пер. 2-й Восточный), на Барановке.

Отдельный раздел — это земля в пригороде Сум. Тут и там в объявлениях и при общении с агентами по земле встречаешь такие координаты участка, как 5, 10, 15 км от Сум — это Степановка, Косовщина, Сад, Кононенково, Липняк, Чернетчина, Стецковка и др. При формировании цены на эту землю играет роль инфраструктура района — свет, газ, в некоторых случаях — вода и отопление, нахождение вблизи леса, реки, транспортная развязка, престижность района. Цена колеблется в среднем от $500 до $2000 за сотку.

Рынок №1

В Сумах приобретают землю не только для индивидуального строительства, но и для коммерческих целей. Здесь существует первичный и вторичный рынок. Если городские, сельские, районные советы участки под индивидуальное строительство отдают бесплатно (во всяком случае, если такие решения и сопровождают «благодарственные» нюансы, то они не особо афишируются), то для коммерческих сделок с землёй существует законодательство и общеукраинская практика.
Местные советы начали продавать участки в области в 1997 г., когда для этого появилась законодательная база. По словам начальника отдела оценки и рынка земель головного управления госкомзема в Сумской области Юрия ЛЯХА, наша область одной из первых в Украине начала проводить земельные аукционы. В Сумах этот процесс бурно начался в 90-х гг., но потом прекратился и возобновился два года назад.

В первую очередь речь идёт об участках под существующей застройкой — магазинами, складами, производственными цехами, которую выкупают нынешние владельцы. Продавать или нет — решает местный совет. Средства от продажи земли и имущества громады идут на капитальные ремонты, долгосрочные проекты и т.д. Если бы не эти нужды, местные власти предпочли бы не продавать недвижимость, ведь получать арендную плату в большинстве случаев намного выгоднее. Те предприниматели, которые выкупают землю под своими зданиями, получают преимущество перед остальными, ведь в перспективе они уменьшают затраты производства.

По данным Сумского городского управления земельных ресурсов, от продажи земли за 2007 г. в бюджет поступило 289,2 тыс. грн. при плане в 5,5 млн. грн. В то же время для рассмотрения городскому совету подавались документы на выкуп участков на общую сумму 659,3 тыс. грн. Чиновники управления делают вывод: "Средства не поступают в бюджет, потому что вопросы продажи земельных участков при позитивном решении на заседании профильной комиссии систематически отклоняются городским советом. Та же беда и в этом году — поступления в бюджет составляют 245,2 тыс. грн. при годовом плане 6 млн. грн. Однако управление земресурсов лелеет надежды на выполнение плана.

Недешёвое удовольствие

Цена на землю под коммерческое использование зависит от ее оценки. Земли несельскохозяйственного назначения нужно переоценивать не реже, чем раз в 10 лет, но не чаще, чем раз в 7 лет. В Сумах долго пользовались оценкой, утверждённой в 1998 г., а в декабре 2007 г. земли переоценили и сейчас пользуются новыми ставками.

Для расчёта арендной платы и земельного налога используют нормативную оценку — берётся базовая цена и индексируется в зависимости от расположения участка. Для продажи используется экспертная оценка, при формировании которой нанятый эксперт должен учитывать цену аналогичных ранее проданных участков и ориентироваться на рыночную цену. Экспертная цена должна быть не ниже, чем по нормативной оценке.
По информации Юрия Ляха, с 16.09.2008 г. вступила в силу норма об оценке земли не претендентом на её покупку, как раньше, а органом местной власти. «Это существенно затормозило сделки, рынок замер. Я считаю, что изменения были внесены зря. Оценка и так была объективной, так как от методик далеко не уйдёшь, всё прописано. А у местных советов, как всегда, нет денег на разработку технической документации и работу с оценщиками», — утверждает Юрия Лях.
Самой удачной сделкой по области можно считать продажу участка в Ахтырке два года назад, когда 58 кв.м земли под строениями продано за 401,72 грн. за кв.м.
Цена на землю подскакивает, а участок продаётся выгоднее, если проводится земельный аукцион или конкурс. Аукционы устраивают по незанятым строениями участкам, которые определяет местная власть.

В этом плане по количественным показателям районы опережают областной центр. Так, за 2005–2007 гг. в Глухове распродано на аукционах 9 участков, ещё по двум продано право аренды. Если стартовая экспертная оценка по ним была 10–30 грн. за кв.м, то на выходе стала 11–88 грн. за кв.м. В Лебедине через аукционы и конкурсы реализовано 8 участков, в Конотопе — 4, в Ромнах — 3 и т.д.

Цифры

$110 тыс. просили за один из участков площадью 6,5 соток на ул. Псельской на момент подготовки статьи

137 земельных участков общей площадью 18,35 га на сумму 4,629 млн. грн. продано в Сумской области в 2007 г. советами разных уровней. За 9 месяцев этого года продано 110 участков общей площадью 17,38 га на сумму 4,803 млн. грн.

1392 участка площадью 296,86 га продано в области за 33,53 млн. грн. с начала торговли по состоянию на 1 января 2008 г.

6 млн. грн. — ориентировочная стоимость земли под ОАО «Насосэнергомаш», 3 млн. грн. — под ОАО «Кусум-фарм». Если горсовет согласится в этом году продать эти участки, то план по поступлениям в бюджет будет выполнен. За что выживать в последующие годы, лишившись арендной платы за эти участки, чиновники умалчивают

144,72 грн. за кв.м — базовая стоимость земли в г. Сумы. Для сравнения: в г. Кролевце — 51,96 грн., в г. Лебедине — 18,82 грн. за кв.м.

16 конкурсов на право аренды земельных участков проведено в Сумах в 2007 г. В результате в бюджет должно было поступить по плану 4,9 млн. грн., но фактически пока только поступило 996,6 тыс. грн.